확정일자 인터넷신청 주민센터
확정일자는 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 소재지 주민센터에서 확인받는 것이다. 확정일자를 받으면 전세금을 돌려받을 권리를 갖게 된다.
전입신고를 못해서 확정일자를 받지 못할 경우에 전세권을 설정하면 보증금을 지킬 수 있다. 전세권 설정이란 전세로 들어간 주택 또는 오피스텔 건물의 권리(물권)를 확보받는 것이다.
확정일자를 받는 것과 전세권 설정은 아래와 같은 차이가 있다.
전세권 설정은 전입신고 후 확정일자를 받는 것에 비해서 과정이 복잡하며 비용도 많이 든다. 우선 전세권 설정은 확정일자와 다르게 집주인의 동의가 필요하다. 전세권 설정은 필요 서류도 많아 임대인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본이 필요하다. 임차인 역시 주민등록등본과 전세계약서, 토지대장, 건축물대장을 준비해야 한다. 확정일자를 받을 경우는 임대차계약서만 있으면 된다.
전세권 설정은 확정일자보다 비용도 많이 드는데, 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20% 해당하는 교육세, 법무사 수수료 등을 내야 하고, 계약만기 시에 말소비용도 발생한다. 전세금이 1억원인 경우 법무사 수수료를 빼더라도 25만원가량 비용이 들어간다. 확정일자를 받을 경우에 건당 600원이 든다.
전세권 설정에 동의하면 세입자가 전세를 한번 더 주는 전대를 할수 있는데, 이로 인해 집주인이 전세권 설정을 반대하는 경우도 있다.
전세권 설정은 장점이 있다. 전세권 설정을 하면 효력이 당일부터 발생한다. 이에 비해 확정일자는 다음날부터 효력이 발생한다. 집주인이 확정일자를 받은 당일날 대출을 받게 되면 해당 대출금에는 보증금 관련된 권리를 행사할 수 없지만 전세권 설정은 당일부터 효력이 발생해서 문제가 없다.
전세권을 설정하면 쉽게 보증금을 돌려 받을 수 있는데 비해, 확정일자는 일종의 채권을 확보하는 개념이라 보증금반환 청구소송을 통해서 강제집행해야 한다. 하지만 전세권은 물권을 확보하는 것이라서 전세금을 못 받을 경우 별도의 소송 없이 경매를 청구할 수 있다. 또 경매에서 확정일자와 다르게 별도 배당요구 없이도 순위에 따라 배당 받을 수 있다.
전세권 설정과 확정일자는 경매시 보증금 보상에 차이가 있다. 전세권을 설정하면 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물 가까지만 보장받을 수 있다. 전세금이 7000만원인데 토지를 뺀 건물 값이 5000만원이라면 보장액은 5000만원까지다.
확정일자는 건물값이 5천만원이어도 토지 가가 1억원이면 건물 값보다 비싼 전세금도 전부 보장받을 수 있다.
확정일자 받는 법
확정일자 받는 법 즉 임대차 신고하는 법은 주민센터 방문과 인터넷 신청 모두 가능하다. 관할 주민센터를 방문해 계약서를 제출할 수 있고 부동산거래관리시스템에서 입력해도 된다. 인터넷 신고(신청)의 경우 계약서 원본을 스캔해 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진을 첨부하면 되며, 공동인증서가 필요하다.
전세월세 신고를 하지 않을 경우 미신고 기간 및 계약 금액에 비례해 4만 원부터 최대 100만 원까지 과태료가 부과된다. 임대차 계약을 허위로 신고할 경우에는 계약 금액 등에 관계없이 100만 원의 과태료가 부과된다.
경매로 팔린 부동산 배당 순위에서 세입자의 확정일자
경매 매각 대금은 배당 순위가 정해져 있는데, 1순위는 경매 집행 비용이다. 2순위는 소액 임차인의 보증금 회수를 정부가 지원하는 최우선 변제금과 근로기준법상 우선 변제권을 가지는 산업재해보상보험 적용 대상 사업장의 체불 임금이다.
3순위 ~ 4순위가 세입자의 확정일자와 ‘당해세’(해당 주택에 부여한 세금)다. 여기엔 국세와 지방세가 포함되며 향후 법 개정에 따라서 3순위 ~ 4순위 간에 추가 순위 변동이 있을 수 있다.
확정일자의 효력은 다음날 0시부터 생기므로 만약 그 전에 임대인이 해당 부동산 담보로 대출을 받을 경우에는 문제가 생긴다. 저당권 설정은 당일 효력이 발생하지만 임차인의 대항력은 임차 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 발생이 되는 탓에, 발생일 문제로 임차인의 순서가 밀릴 수가 있다. 경매가 진행될 때 세입자의 보중금이 후순위로 밀리는 것이다. 확정일자의 효력발생 시기(효력발생일) 관련해서 법개정이 필요하다.