전세권설정이란 등기
전세권설정등기를 하려면 비용이 발생하지만 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 해당주택을 임의경매로 바로 넘길 수 있다.
전세권설정(등기)이란 세입자가 전세보증금을 지급하고 집주인의 집을 점유하고 있다는 것을 명시한 등기로 ‘등기부사항전부증명서’에 ‘해당 집의 임차인’임이 기록된다. 전세권설정등기는 대항력 면에서 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 동일한 효력을 갖지만, 보증금 미반환 사고가 발생했을 경우 별도의 소송절차 없이도 임차인이 해당 집을 임의경매로 넘길 수 있다.
반면에 확정일자는 세입자가 법원에 보증금반환청구소송을 제기해서 승소해야 경매로 넘길 수 있다.
전세권설정은 집주인의 인감증명을 갖고 주민센터를 방문해야 하는 등 집주인의 동의를 받아야 해 집주인들이 꺼리는 데다가, 전입신고만 해도 받을 수 있는 확정일자와 다르게 등기설정에 비용이 들어 세입자도 꺼렸다.
예를 들어 전세보증금이 10억원일 경우라면, ‘10억원×0.24%(등록세·지방교육세)’를 계산한 값인 240만원에 수수료 1만5000원까지 총 241만5000원이 들어간다. 법무사에게 맡기는 비용까지 합할 경우에는 270만~280만원가량의 전세권설정등기 비용(금액)이 든다.
전세권설정등기는 까다로운 절차에다 비용(금액)도 많이 들지만 효과 면에서는 확실했다. 최근 몇 년 사이 임차권 등기명령 신청건수가 급증한 서울 강서구, 인천 미추홀구·부평구·서구·남동구, 경기 부천시와 다르게 강남3개 구(강남·서초·송파)는 임차권 등기명령 신청 건수가 상대적으로 적었다. 전세보증금을 받지 못하는 사례가 상대적으로 적었다는 의미다.
올해 1~4월 강남3구의 임차권등기명령 신청건수는 389건으로, 서울 전체 임차권등기명령 신청건수(3831건)의 10.1%로서, 같은 기간 강서구(941건)의 절반에도 못 미쳤다.
임차권등기명령은 임차인이 임대차계약만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 있을 때 등기부등본에 ‘돌려받지 못한 보증금이 있음’을 표시하는 것으로, 이를 통해 세입자가 거주하던 집에서 이사를 나가더라도 미반환 전세보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리가 유지된다.
전세권 설정 등기를 통하면 경매 실행을 신속히 진행해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있다. 당초부터 전세권 설정이 가능한 주택을 구한다는 사실을 중개인에게 알릴 필요성이 있다. 전세권 설정 등기는 임차인과 임대인의 공동 신청이 있어야 하므로 임대인의 동의가 없다면 설정이 불가능하기 때문이다.
전세권 설정을 위한 준비 사항
우선 전세 계약서 작성 시 임대인의 동의의 뜻을 특약의 형식으로 계약서에 남길 필요성이 있다. ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다’ 정도로 충분하다.
입주일 이전까지 사전 준비를 완료해야 하는데, 등기신청수수료(건당 1만5000원, 인터넷 신청 시 1만3000원), 등록면허세(전세보증금의 0.02%)를 온라인 납부하고, 등기소에 제출할 등기신청서(서류)를 작성하면 된다. 대법원 인터넷 등기소의 이폼(e-FORM) 플랫폼에서 입력사항을 순차로 입력하거나 연결된 링크를 이용하면 신청서(서류) 작성 및 비용 납부 절차를 어렵지 않게 완료할 수 있다. 미리 어렵다고 생각해서 법무사 등에게 맡기지 않아도 된다.
이후 전세계약 시작일에 전세금 잔금을 주면서 미리 작성한 위임장에 임대인 서명 또는 날인을 받으면 된다. 위임장은 ‘임차인이 이 주택의 전세권자가 되는 등기를 신청하고, 임대인은 등기 신청권한을 임차인에게 맡긴다’는 내용으로 요약된다. 앞서 설명한 e-FORM 플랫폼을 이용해 등기신청서 작성을 마치면 위임장도 함께 작성되므로 출력하기만 하면 된다.
전세권 설정은 보증보험보다 비싸다?
전세권 설정은 법무사에게 등기신청을 맡기고, 등록면허세까지 납부하면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험보다 비용이 비싸다고 흔히 인식된다. 그런데 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신청구권이 인정돼 실질적인 임차기간이 2년에서 4년으로 늘었다는 점을 감안할 필요성은 있다.
실질 임차기간을 4년으로 보고 전세권 설정 등기를 직접 ‘셀프 등기’로 처리한다면 2년 마다 갱신해야 하는 보증보험보다 총 소요 비용이 더 저렴할 수 있다. 더우기 보증한도 초과 등으로 보증보험에 가입하지 못하는 경우도 생길 수 있어, 이런 경우 전세권 설정이 대안이 될 수 있다.
전세권 해지
전세권 해지시에 전세권 말소등기 작업을 해야 한다. 전세권 해지에도 역시 수수료가 부과되는데, 전세권 말소등기 등록면허세 6,000원 + 신청 수수료 3,000원의 금액이 부과되며 이를 대리로 진행할시 법무사 수수료가 또 추가로 든다.
▼ 전세권 말소 비용 계산 예.
* 등록면허세 6,000원 +1,200원(지방교육세, 등록면허세 x 20%) + 등기신청수수료 3,000원 = 10,200원
▼ 전세권 설정 해지서류
전세권설정 등기필증
위임장
전세권 말소등기 신청서
전세권 설정 해지증서
등록면허세 영수필 확인서